Vous achetez votre première propriété. C'est probablement la plus grosse décision financière de votre vie, et personne ne vous a vraiment appris à la prendre. Voici le guide que j'aurais aimé avoir quand j'ai acheté ma première maison.
Les 5 étapes essentielles
Connaître votre capacité réelle
La banque vous prête jusqu'à 32 % de votre revenu brut en logement (ABD). Mais vivre à 32 %, c'est financièrement étranglé. Cible réaliste : 28 % max.
Utilisez ma calculatrice pour un chiffre précis avant la banque.
Préapprobation hypothécaire
Ne visitez jamais sans préapprobation écrite. Vous gelez votre taux 90-120 jours et vos offres sont prises au sérieux. Gratuite, n'engage à rien.
Mise de fonds
Minimum 5 % sous 500 k$, 10 % entre 500 k$ et 1,5 M$, 20 % au-delà. Sous 20 % : assurance SCHL obligatoire (1,8-4 % du prêt).
Programmes gouvernementaux
RAP, CELIAPP et crédits d'impôt fédéral/provincial peuvent représenter une économie significative pour un premier acheteur. Les montants exacts dépendent de votre situation fiscale — à valider auprès d'un fiscaliste ou d'un planificateur financier.
Recherche, offre et fermeture
Pré-sélection sur vos critères, visites accompagnées, rédaction de la promesse, inspection, notaire. 3-5 mois entre préapprobation et clés.
Programmes gouvernementaux à connaître
CELIAPP (depuis 2023)
- Cotisations déductibles d'impôt
- Max 8 000 $/an, 40 000 $ à vie
- Retrait non imposable pour acheter
- Combinable avec le RAP
- Le plus avantageux en 2026
RAP (Régime d'accession)
- Retirer jusqu'à 60 000 $/personne du REER
- 120 000 $ en couple
- Aucun impôt
- Remboursement sur 15 ans
- Puissant si REER bien garni
Plus : crédits d'impôt fédéral et provincial (1 500 $ chacun à la déclaration), et remboursement TPS/TVQ sur les constructions neuves.
Les frais cachés que personne ne mentionne
En plus de la mise de fonds, prévoyez 1,5 % à 3 % du prix d'achat en frais ponctuels :
| Frais | Montant typique |
|---|---|
| Inspection préachat | 600-1 200 $ |
| Notaire | 1 200-2 500 $ |
| Taxe de bienvenue (mutation) | ~1-2 % du prix |
| Ajustements taxes municipales/scolaires | 500-2 500 $ |
| Déménagement + petits travaux | 3 000-8 000 $ |
Surprise classique. La taxe de bienvenue arrive 30-60 jours après la prise de possession. Sur un achat à 600 k$, ça peut représenter 7 500-9 000 $ payables d'un coup. Prévoyez-la en liquidités.
Comment je vous accompagne
Depuis juin 2022, le contrat de courtage achat (formulaire OACIQ) prévoit une rétribution due par l'acheteur. En pratique, cette rétribution est habituellement couverte en tout ou en partie par le partage de la rétribution offert par le courtier inscripteur du vendeur. Les modalités exactes sont précisées dans le contrat de courtage achat que nous signons ensemble. Concrètement, voici ce que je fais pour vous :
- Pré-sélection sur vos vrais critères (pas juste prix + nb chambres)
- Visites accompagnées : 33 ans d'expérience pour repérer les drapeaux rouges
- Référencement aux meilleurs courtiers hypothécaires, inspecteurs, notaires
- Rédaction et négociation de votre promesse d'achat — un courtier expérimenté peut faire une différence importante sur le prix final et les conditions accordées
- Coordination jusqu'à la remise des clés
FAQ — premier acheteur
Quel revenu faut-il pour acheter à Blainville en 2026 ?
À titre indicatif : pour une unifamiliale médiane à 685 000 $ avec 20 % de mise de fonds et les taux 2026, un revenu ménage de l'ordre de 135 000-150 000 $/an permet de qualifier. Pour un condo à 380 000 $, environ 75 000 $/an. Ces chiffres sont indicatifs — votre capacité réelle est déterminée par votre prêteur ou courtier hypothécaire après évaluation complète de votre dossier.
Combien de temps prend tout le processus ?
De la préapprobation à la prise de possession : 3 à 5 mois.
Et si l'inspection révèle des problèmes ?
Trois options : renégocier le prix, exiger des travaux, ou annuler la promesse. Mon rôle est de vous guider vers la décision rationnelle.